KI-erzeugtes Motiv Ein Denkmal darf anders gedämmt werden, nicht ungedämmt bleiben
§ 105 GModG erlaubt Abweichungen von den üblichen Anforderungen, wenn sie die Substanz oder das Erscheinungsbild Deines Hauses beschädigen würden. Das ist kein Freibrief. Wir zeigen Dir, wo die Grenze verläuft und was trotzdem geht.
- Zulässiger Primärenergiebedarf beim KfW-Effizienzhaus Denkmal, gemessen am Referenzgebäude nach GModG
- 160 %
- Tilgungszuschuss KfW-Effizienzhaus Denkmal (Kredit 261) mit Nachhaltigkeits-Klasse, Stand August 2026
- bis 10 %
- Erhöhte Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG, danach 7 % über 4 weitere Jahre
- 9 % über 8 Jahre
Warum Denkmalsanierungen häufig schiefgehen
Ein Baudenkmal verzeiht Planungsfehler schlechter als ein normales Bestandshaus. Drei Fehler sehen wir immer wieder, und alle drei kosten mehr, als sie sparen sollten.
Gedämmt wie ein Neubau
Wer eine Innendämmung nach Neubaustandard einbaut, verschiebt den Taupunkt nach innen. An Fachwerkbalken, Deckenauflagern und anderen einbindenden Holzbauteilen kondensiert dann Feuchte, wo vorher keine war. Das Ergebnis zeigt sich oft erst Jahre später, als Fäulnis im Holz.
Erst gebaut, dann gefragt
Jede von außen sichtbare Veränderung an einem Baudenkmal braucht eine Erlaubnis der Denkmalschutzbehörde, zusätzlich zu § 105 GModG. Wer zuerst saniert und die Behörde danach informiert, riskiert eine Rückbauanordnung und verliert die Grundlage für die steuerliche Abschreibung.
Förderung und Steuerbonus verschenkt
KfW-Anträge und die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für die Abschreibung nach § 7i oder § 10f EStG gehören vor den Baubeginn, nicht danach. Wer erst saniert und sich dann um die Papiere kümmert, bekommt beides häufig gar nicht mehr.
Was bei einem Baudenkmal tatsächlich möglich ist
Vier Bausteine entscheiden über eine Sanierung, die dem Haus nicht schadet: die rechtliche Ausnahme, die bauphysikalisch richtige Innendämmung, die passende KfW-Förderung und die steuerliche Abschreibung.
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§ 105 GModG: die Ausnahme im Detail
Bei einem Baudenkmal, bei nach Bundes- oder Landesrecht besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von den Anforderungen des GModG abgewichen werden, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führt. Das ist eine Kann-Vorschrift und keine automatische Befreiung. Die Nummerierung stammt unverändert aus dem früheren § 105 GEG, denn das GModG ist dasselbe Stammgesetz unter neuem Namen, nicht neu durchnummeriert.
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Innendämmung, die dem Holz nicht schadet
Bei Fachwerk und dickem Mauerwerk verschiebt jede Innendämmung den Taupunkt in Richtung Bauteil. Entscheidend ist deshalb, dass Feuchte wieder nach außen abtrocknen kann. Kapillaraktive und diffusionsoffene Materialien wie Holzfaser, Calciumsilikat, Mineralschaum oder Lehm leisten das, eine dampfsperrende Ausführung meist nicht. An Balkenköpfen, Deckenauflagern und Fensterlaibungen entscheidet die Detailplanung, ob die Sanierung hält.
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KfW-Effizienzhaus Denkmal
Der Standard Effizienzhaus Denkmal im Kredit 261 lässt einen Jahres-Primärenergiebedarf von bis zu 160 Prozent des Referenzgebäudes nach GModG zu, statt der strengeren Werte anderer Effizienzhausstufen. Der Kredit reicht bis 150.000 Euro je Wohneinheit, der Tilgungszuschuss liegt bei 5 Prozent mit Erneuerbare-Energien-Klasse und bei 10 Prozent mit Nachhaltigkeits-Klasse, Stand August 2026. Wir prüfen, ob Dein Sanierungskonzept diese Werte erreicht, bevor der Antrag gestellt wird.
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Steuerliche Abschreibung nach §§ 7i, 10f, 11b EStG
Vermietest Du das Baudenkmal, kannst Du die Sanierungskosten nach § 7i EStG neun Jahre lang mit 9 Prozent und weitere vier Jahre mit 7 Prozent abschreiben. Nutzt Du das Haus selbst, gelten nach § 10f EStG 9 Prozent über 10 Jahre als Sonderausgaben. § 11b EStG betrifft reinen Erhaltungsaufwand statt Herstellungskosten. Voraussetzung für alle drei ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die erforderlichen Maßnahmen, ausgestellt bevor Du baust.
So läuft die Beratung bei einem Baudenkmal
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1. Einordnung des Gebäudes
Wir klären, ob Dein Haus als Baudenkmal in der Denkmalliste steht oder als sonstige erhaltenswerte Bausubstanz gilt. Davon hängt ab, ob § 105 GModG überhaupt greift.
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2. Frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde
Eine formlose Voranfrage klärt, welche Maßnahmen genehmigungsfrei bleiben und wo eine förmliche Erlaubnis nötig wird. Das passiert vor der Detailplanung, nicht danach.
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3. Bauphysikalisches Sanierungskonzept
Wir planen Dämmstärken, Materialien und Anschlussdetails so, dass Feuchte an Holzbauteilen und Wärmebrücken abtrocknen können, statt sich zu stauen. Das Konzept berücksichtigt das Erscheinungsbild, das die Behörde erhalten will.
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4. Förderanträge vor Baubeginn
KfW-Antrag für das Effizienzhaus Denkmal und die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für die Steuerabschreibung stellen wir, bevor der erste Handwerker anfängt. Beide Wege verlangen das.
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5. Umsetzung und Nachweise
Während der Bauphase begleiten wir die Qualitätssicherung an den kritischen Details. Nach Fertigstellung stellen wir die Unterlagen zusammen, die Du für Finanzamt und KfW brauchst.
Klingt nach Deinem Projekt? Dann sprich mit uns über Dein Haus.
Was eine Denkmalsanierung von einer normalen Sanierung unterscheidet
Sechs Punkte, an denen sich ein Baudenkmal von einem gewöhnlichen Bestandsgebäude unterscheidet und die Deine Sanierung entsprechend anders planen.
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Substanzschutz
§ 105 GModG schützt Substanz und Erscheinungsbild vor Maßnahmen, die dem Denkmal schaden würden. Das gilt für Baudenkmäler ebenso wie für sonstige, kommunal als erhaltenswert eingestufte Bausubstanz.
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Innendämmung
Weil die Fassade meist erhalten bleiben muss, läuft die Dämmung von innen. Das verschiebt den Taupunkt und verlangt diffusionsoffene, kapillaraktive Materialien statt Standardlösungen.
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Genehmigung
Jede von außen sichtbare Veränderung braucht eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslands, zusätzlich zu § 105 GModG. Beides ist getrennt zu beantragen.
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Förderung
Der KfW-Standard Effizienzhaus Denkmal im Kredit 261 erlaubt einen höheren Primärenergiebedarf als andere Effizienzhausstufen und ist speziell für diesen Fall gemacht, nicht ein Nachrangprogramm.
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Steuerbonus
§§ 7i, 10f und 11b EStG ermöglichen eine Abschreibung, die bei anderen Bestandsgebäuden nicht existiert, vorausgesetzt die Denkmalschutzbehörde bescheinigt die Maßnahmen vorab.
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Fachwerk
Bei Fachwerkhäusern kommt die Dämmung der Gefache hinzu, etwa mit Dämmmörtel oder Holzweichfaserplatten. Die tragenden Balken selbst bleiben unbedeckt oder werden gesondert behandelt.
Sandstein, Fachwerk und Gründerzeit in Fürth, Nürnberg und Erlangen
Mittelfranken hat viel denkmalgeschützte Bausubstanz, und die Bauweisen unterscheiden sich stark. Was für ein Fachwerkhaus richtig ist, passt nicht automatisch auf ein Sandsteingebäude oder einen Gründerzeitbau.
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Fachwerk
Häufig in Fürths und Erlangens historischen Ortskernen. Die Gefache lassen sich dämmen, die tragenden Balken bleiben unbedeckt oder brauchen eine gesonderte Lösung gegen Feuchte.
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Sandstein
In Nürnbergs Altstadt prägend. Massives Mauerwerk mit hoher Speichermasse, aber ebenfalls empfindlich gegen falsch geplante Innendämmung, wenn Feuchte nicht mehr abtrocknen kann.
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Gründerzeit
Blockrandbebauung mit Stuckfassaden, bei der die Straßenansicht meist erhalten bleiben muss. Hier läuft die energetische Verbesserung fast immer über die Innenseite und die oberste Geschossdecke.
Was wir für Dich klären, bevor gebaut wird
Die Reihenfolge entscheidet bei einem Baudenkmal über Erfolg oder teuren Rückbau. Diese drei Punkte stehen deshalb am Anfang, nicht am Ende.
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Denkmalstatus
Wir prüfen, ob Dein Gebäude in der Denkmalliste steht oder als sonstige erhaltenswerte Bausubstanz eingestuft ist. Davon hängt ab, welche Ausnahmen und Förderwege überhaupt greifen.
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Materialwahl
Wir legen fest, welche Dämmstoffe an welcher Stelle diffusionsoffen genug sind, damit Feuchte abtrocknen kann, statt sich an Holz oder Mauerwerk zu stauen.
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Antragswege
Wir ordnen KfW-Antrag, Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde und die formelle denkmalrechtliche Erlaubnis in der richtigen Reihenfolge, damit keiner der drei Wege nachträglich verfällt.
Häufige Fragen
Was erlaubt § 105 GModG genau?
Bei einem Baudenkmal, bei nach Bundes- oder Landesrecht besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von den Anforderungen des GModG abgewichen werden, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führt. Die Nummerierung ist unverändert aus dem früheren § 105 GEG übernommen, weil das GModG dasselbe Stammgesetz unter neuem Namen ist.
Muss ich trotz § 105 GModG die Denkmalschutzbehörde einschalten?
Ja, immer. § 105 GModG regelt nur das Verhältnis zum Energierecht. Jede von außen sichtbare Veränderung an einem Baudenkmal braucht zusätzlich eine Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz Deines Bundeslands. Beide Verfahren laufen getrennt, aber am besten zeitlich parallel.
Warum ist Innendämmung bei Fachwerk riskanter als bei massivem Mauerwerk?
Weil Holz auf anhaltende Feuchte empfindlicher reagiert als Stein. Verschiebt eine Innendämmung den Taupunkt in Richtung der Fachwerkbalken und kann die Feuchte dort nicht wieder abtrocknen, drohen Fäulnis und Schäden, die von außen lange unsichtbar bleiben. Diffusionsoffene Materialien und eine saubere Anschlussplanung an Balken und Gefachen sind deshalb Pflicht, keine Kür.
Was unterscheidet das KfW-Effizienzhaus Denkmal von den anderen Effizienzhausstufen?
Der Jahres-Primärenergiebedarf darf bis zu 160 Prozent des Referenzgebäudes nach GModG betragen, deutlich mehr als bei den regulären Effizienzhausstufen. Der Kredit 261 reicht bis 150.000 Euro je Wohneinheit, der Tilgungszuschuss liegt bei 5 Prozent mit Erneuerbare-Energien-Klasse und bei 10 Prozent mit Nachhaltigkeits-Klasse, Stand August 2026.
Wie funktioniert die Denkmal-Abschreibung bei Eigennutzung?
Nutzt Du das Haus selbst, kannst Du die Sanierungskosten nach § 10f EStG über 10 Jahre mit jeweils 9 Prozent als Sonderausgaben absetzen. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die erforderlichen Maßnahmen, die vor Baubeginn ausgestellt sein muss.
Und wenn ich das Baudenkmal vermiete?
Dann greift § 7i EStG: 9 Prozent der begünstigten Kosten über 8 Jahre, danach 7 Prozent über weitere 4 Jahre. Das ergibt insgesamt 100 Prozent der bescheinigten Kosten über 12 Jahre. § 11b EStG regelt daneben reinen Erhaltungsaufwand, der keine Herstellungskosten darstellt.
Brauche ich für ein Baudenkmal einen Energieausweis?
Grundsätzlich ja, die üblichen Anlässe wie Verkauf oder Vermietung gelten auch hier. § 105 GModG befreit von Bauanforderungen, nicht pauschal von der Ausweispflicht. Wir klären das für Dein konkretes Gebäude im Erstgespräch.
Lohnt sich eine energetische Sanierung bei jedem Baudenkmal?
Nein. Manche Gebäudeteile dürfen aus Denkmalschutzgründen gar nicht verändert werden, und dort bringt eine Sanierung dann auch keinen Energiegewinn. Wir sagen Dir ehrlich, wo eine Maßnahme technisch und wirtschaftlich Sinn ergibt und wo Du das Geld besser in etwas anderes steckst.
Erst klären, was Dein Denkmal erlaubt
Schick uns Baujahr, Denkmalstatus und den Zustand der Bauteile, an denen Du ansetzen willst. Wir sagen Dir, was nach § 105 GModG möglich ist, welche Förderung passt und welche Schritte in welcher Reihenfolge kommen.
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